השקעה בקרנות ריט, האם כדאי?

מה זו קרן ריט ואיך היא מרוויחה כסף?

קרן ריט היא דרך לקנות חתיכה קטנה מבניין גדול, בלי להיות בעלי הבניין. הקרן אוספת כסף מהרבה משקיעים, קונה נכסים שמכניסים שכר דירה, ומעבירה חלק מההכנסה הזו למשקיעים. במקום להיות בעלי דירה אחת, אתם מחזיקים מניה בחברה שמחזיקה עשרות נכסים.

בשנים האחרונות השקעה בנדל"ן הפכה נפוצה מאוד בישראל. יש מי שקונה דירה ישנה, משפץ אותה ומוכר ברווח. יש מי שקונה דירה ומשכיר אותה. ויש מי שקונה קרקע ומחכה לזכויות בנייה. קרן ריט שונה מכל אלה. היא לא מחייבת סכום גדול, לא מחייבת לחפש נכס, ולא מחייבת פגישות עם מוכרים ומתווכים. את יחידות ההשתתפות קונים מהבית, דרך המחשב, כמו כל מניה אחרת.

חשוב להבין דבר אחד מההתחלה: ברוב המקרים זו לא השקעה סולידית. מחיר המניה של הקרן זז בבורסה כל יום. התשואה יכולה להיות גבוהה למדי, אבל גם הירידות אמיתיות.

דוגמה: בניין משרדים אחד

הרווח של קרן ריט מגיע בעיקר משכר דירה, ורק לפעמים ממכירת נכס ביוקר. נניח שקרן גייסה 7 מיליון שקל וקנתה איתם בניין משרדים בעיר בישראל. יש לה שתי אפשרויות. היא יכולה למכור את הבניין בעתיד במחיר גבוה יותר. או, כמו שקורה בדרך כלל, היא יכולה להשכיר את המשרדים לעסקים.

שכר הדירה שהקרן גובה נקרא בשפה הכלכלית תשואה. חלק מהתשואה הזו עובר למשקיעים כדיבידנד, כלומר תשלום כספי שהחברה מחלקת לבעלי המניות. אתם לא צריכים לגבות שכר דירה מאף אחד, לא לתקן מזגן ולא לחפש שוכר חדש. את כל זה עושה חברת הניהול של הקרן.

באילו נכסים קרן ריט יכולה להחזיק?

קרן ריט יכולה להחזיק כמעט כל נכס שמכניס הכנסה קבועה. משרדים הם רק דוגמה אחת. הנה סוגי הנכסים הנפוצים:

1. בנייני משרדים.
2. בנייני מגורים ודירות להשכרה.
3. קניונים ומרכזים מסחריים.
4. בתי מלון.
5. בתי עסק ומבנים לשימוש מסחרי.

המשותף לכולם הוא שהם נדל"ן מניב, כלומר נכס שמכניס כסף כל חודש. קרקע ריקה שמחכה לאישור בנייה בדרך כלל לא מתאימה לקרן ריט.

אילו סוגים של קרנות ריט קיימים?

יש שני סוגים עיקריים של קרנות ריט: קרנות שמחזיקות נכסים וקרנות שמתמחות במימון נדל"ן. ההבדל ביניהן משפיע על מקור הרווח ועל סוג הסיכון. כדאי לדעת לאיזה סוג שייכת הקרן לפני שקונים.

קרנות ריט שמחזיקות נכסים ונסחרות בבורסה

בסוג הראשון כל אדם יכול להשתתף בפרויקט נדל"ן גדול גם עם סכום קטן. הקרן מגייסת סכומים גדולים ומשקיעה אותם בפרויקטים רחבים. המשקיע הפרטי מחליט כמה כסף לשים, ולא נדרש לממן נכס שלם.

היתרון הבולט כאן הוא פיזור. משקיע יכול לשים סכום קטן בכמה קרנות בו זמנית. כך הוא לא תלוי בגורל של נכס אחד או של חברה אחת. אם קניון אחד מאבד שוכרים, זה לא מוחק את כל ההשקעה.

קרנות ריט שמתמחות במימון נדל"ן

בסוג השני הקרן קונה נדל"ן בעזרת הלוואות, והנכס עצמו משמש בטוחה להחזר. את ההלוואות והמשכנתאות היא לוקחת מבנקים, מחברות ביטוח ומגופים פיננסיים אחרים. אם הקרן לא מחזירה, המלווה יכול לממש את הנכס.

בפועל, ההבדל הזה חשוב כי הלוואות מגדילות גם את הרווח וגם את ההפסד. קרן שלווה הרבה נהנית יותר כשהנכסים עולים בערכם. היא גם נפגעת יותר כשהריבית עולה או כששכר הדירה יורד.

מה החוק בישראל קובע לקרנות ריט?

בשנת 2006 נכנסו לחוק הוראות שמגבילות את קרנות הריט ובמקביל נותנות להן הטבות מס. המטרה הייתה לאפשר לציבור להשקיע בנדל"ן מניב בצורה מסודרת ומפוקחת. הכללים האלה הם מה שמבדיל קרן ריט מחברת נדל"ן רגילה בבורסה.

החוק קבע שלושה כללים מרכזיים:

1. מינוף של עד 60%. מינוף הוא שימוש בכסף שאול כדי להגדיל את ההשקעה מעבר לכסף שיש לקרן בפועל.
2. פטור ממס חברות. הפטור משאיר לקרן יותר כסף ונותן לה מרחב תמרון כלכלי.
3. חובה לחלק חלק ניכר מהרווח כדיבידנד, באופן קבוע.

הרפורמה של 2016

ב-2016 נכנסה לתוקף רפורמה שנתנה הטבות מס משמעותיות לקרנות שקונות דירות מגורים. ההטבות כוללות הפחתה של מס רכישה והקלה במס על השכרת הדירות. המטרה הייתה לעודד קרנות ריט להיכנס לשוק השכירות למגורים.

הרפורמה עוררה ציפייה שמספר הקרנות בישראל יגדל. נכון לתחילת 2020 עדיין היו רק 4 קרנות ריט בארץ. את הרשימה המעודכנת אפשר לבדוק באתר הבורסה.

מקור: רשות המסים והבורסה לניירות ערך, הקישורים בסעיף המקורות

איך משקיעים בקרנות ריט בישראל ובחו"ל?

קרנות ריט ישראליות קונים ישירות בבורסה בתל אביב, וקרנות ריט זרות קונים בעיקר דרך קרנות נאמנות ותעודות סל. כל דרך מתאימה לצורך אחר. ההבדל הגדול הוא בין היכרות קרובה עם השוק המקומי לבין פיזור רחב בעולם.

קרנות ריט ישראליות

נכון לתחילת 2020 פעלו בישראל 4 קרנות ריט בלבד: סלע קפיטל, מניבים, מגוריט וריט 1. לשם השוואה, בארצות הברית יש יותר מ-200 קרנות ריט. השוק הישראלי קטן, ולכן הבחירה מצומצמת.

שתי הקרנות הוותיקות, ריט 1 וסלע קפיטל, עוסקות בעיקר במשרדים. שווי הנכסים של שתיהן יחד עומד על לא פחות מ-8 מיליארד שקל. הן פעילות כעשר שנים, וזה נחשב ותק בתחום צעיר כזה. בשנים האחרונות הן רשמו תשואה ממוצעת מרשימה של 9% בשנה.

מגוריט, לעומתן, עוסקת בעיקר בדירות מגורים. מגורים מניבים תשואה נמוכה יותר, באזור 3%-4% בשנה. מצד שני, השקעה כזו נחשבת מסוכנת הרבה פחות.

הנתונים מתארים את המצב שקדם ל-2020, ותשואת עבר אינה מבטיחה תשואה בעתיד.

היתרון והחיסרון של השקעה מקומית

קרן ריט ישראלית קלה למעקב, אבל היא מוגבלת לנדל"ן בישראל בלבד. אי אפשר לקנות דרכה דירה בבטומי שבגאורגיה או בניין בעיר זרה אחרת. כל ההשקעה תלויה במצב של שוק הנדל"ן המקומי.

מצד שני, קל יחסית לעקוב אחרי הקרנות האלה ואחרי הביצועים שלהן. הדיווחים בעברית, הנכסים מוכרים, והחדשות על השוק זמינות. בהשוואה לחברות זרות, זה יתרון אמיתי למשקיע פרטי.

צריך לזכור גם את הסיכון. משבר הקורונה ב-2020 הראה כמה מהר תנאי השוק יכולים להשתנות. כשעסקים סוגרים משרדים, קרן שמחזיקה משרדים מרגישה את זה מיד.

קרנות ריט זרות

את קרנות הריט בחו"ל אפשר להשיג דרך קרנות נאמנות שמחזיקות את המניות שלהן, או דרך תעודות סל שעוקבות אחרי מדד של קרנות ריט. חלק מקרנות הנאמנות שמוצעות בישראל מחזיקות בעיקר קרנות ריט אמריקאיות. יש גם תעודות סל שעוקבות אחרי מדדים של ריט באירופה או בארצות הברית.

בקרנות נאמנות כאלה דמי הניהול בדרך כלל גבוהים, והסיכון גבוה למדי. לצד זה יש פוטנציאל לתשואה גבוהה מנדל"ן מניב במדינות שונות. תעודות סל על מדד ריט דומות ביתרונות ובחסרונות לתעודות סל רגילות. דמי הניהול בהן נמוכים יותר בדרך כלל, כי הן רק עוקבות אחרי מדד.

השקעה בקרן ריט אמריקאית חושפת אתכם גם לשער הדולר. אם הדולר נחלש מול השקל, הרווח בשקלים קטן גם אם הנכסים עצמם הרוויחו. על השיקול הזה כדאי לקרוא גם במדריך על השקעה בדולר.

כמה אפשר להרוויח מקרן ריט בפועל?

הרווח תלוי בעיקר בסוג הנכסים: קרנות משרדים הרוויחו בעבר יותר, וקרנות מגורים מרוויחות פחות אבל יציבות יותר. הדרך הכי טובה להבין את ההבדל היא לראות אותו על משפחה אמיתית. הדוגמאות כאן מבוססות על שיעורי התשואה שדווחו בעבר, ואינן תחזית.

דוגמה מהחיים: זוג צעיר ששוכר דירה בחיפה

זוג שחוסך 25,000 שקל לא יכול לקנות דירה, אבל יכול להיות שותף קטן בנדל"ן דרך קרן ריט. נניח שהם מכניסים יחד 16,000 שקל בחודש ומשלמים 4,200 שקל שכר דירה. הם רוצים שהחיסכון יעבוד בזמן שהם אוספים להון עצמי.

הפער בין 750 ל-2,250 שקל בשנה הוא בדיוק הפער בין סיכון נמוך לסיכון גבוה.

מה זה אומר בפועל בשביל הזוג? אם הכסף מיועד להון עצמי בעוד שנתיים, קרן משרדים תנודתית עלולה להיות בירידה בדיוק כשיצטרכו אותו. במקרה כזה הרווח הצפוי הגבוה לא עוזר להם. קרן מגורים, או חלוקה בין השתיים, מתאימה יותר למטרה קצרה כזו.

דוגמה מהחיים: בן חמישים ושמונה שמתכנן פרישה

מי שמחפש הכנסה קבועה לקראת פרישה ימצא בדיבידנד של קרן ריט מקור הכנסה נוסף, לא מקור יחיד. נניח אדם בן 58 עם 120,000 שקל בצד, מעבר לפנסיה. הוא רוצה תוספת חודשית קטנה בלי להשכיר דירה בעצמו.

בתשואה של 4% בשנה, 120,000 שקל מייצרים כ-4,800 שקל בשנה. זה בערך 400 שקל בחודש, מספיק לחשבון החשמל ולחלק מהקניות בסופר. בתשואה של 9%, אותו סכום היה מייצר כ-10,800 שקל בשנה, כלומר כ-900 שקל בחודש. אבל תשואה כזו באה עם תנודות חדות במחיר המניה, ובגיל הזה קשה יותר לחכות שהשוק יתאושש.

השוואה לדירה להשקעה

קרן ריט חוסכת את הסכום הגדול ואת כאב הראש של ניהול נכס, אבל לוקחת מכם את השליטה. מי שקונה דירה צריך הון עצמי, משכנתא, עורך דין ושוכר. מי שקונה קרן ריט צריך חשבון מסחר ובחירה של קרן.

בדירה אתם מחליטים על השוכר, על השיפוץ ועל מועד המכירה. בקרן ריט כל ההחלטות אצל חברת הניהול. אפשר למכור מניה של קרן ריט באותו יום, בעוד שמכירת דירה יכולה להימשך חודשים. ההשוואה הרחבה בין נדל"ן לשוק ההון היא נושא בפני עצמו, אבל בקרן ריט אתם מקבלים קצת משני העולמות.

מה היתרונות ומה החסרונות של השקעה בקרנות ריט?

היתרון הגדול של קרן ריט הוא גישה לנדל"ן בסכום קטן, והחיסרון הגדול הוא תלות מלאה בחברת הניהול ובבורסה. כל השאר נגזר משני הדברים האלה. כדאי לעבור על שני הצדדים לפני שמחליטים.

שבעה יתרונות

רוב היתרונות של קרן ריט נובעים מכך שהיא נסחרת בבורסה כמו מניה. זה מה שהופך אותה לנגישה, נזילה ושקופה. אלה היתרונות המרכזיים:

1. נזילות. מדובר במניות סחירות, ואפשר למכור אותן בבורסה בקלות יחסית.
2. אפשרות לסיכון נמוך. קרנות שמתמקדות בדירות מגורים נחשבות סולידיות יותר, אם כי התשואה שלהן נמוכה יותר.
3. שקיפות. הקרנות מדווחות באופן שוטף על הנכסים שבידיהן, על הרווחים ועל הדיבידנדים הצפויים.
4. פיזור. אפשר להשקיע סכומים קטנים בכמה קרנות ולהקטין כך את הסיכון.
5. אינטרס משותף. הקרן חייבת לחלק חלק מהרווח, ולכן גם לה וגם לכם יש עניין שהנכסים ירוויחו. הנכסים מכניסים כסף בדרך כלל כל חודש.
6. פשטות. נדל"ן הוא מוצר מוכר, ולא צריך השכלה מיוחדת כדי להבין אותו.
7. גמישות בסכום. לא צריך מאות אלפי שקלים. כל אחד קובע כמה להשקיע.

מי שמחפש עוד דרכים להשקיע בסכומים קטנים מחוץ למניות הרגילות יכול לקרוא על סוגי השקעות אלטרנטיביות ולהשוות.

ארבעה חסרונות

החיסרון שהכי קשה לשלוט בו הוא שאין לכם שום השפעה על ההחלטות של הקרן. אתם בעלי מניות, לא מנהלים. אלה החסרונות המרכזיים:

1. תלות בחברת הניהול. ניהול נבון מוביל לרווחים, וניהול כושל או השקעות לא נבונות עלולים לגרום להפסדים.
2. תנודתיות של שוק ההון. בסוף זו השקעה במניות, והמחיר עולה ויורד יחד עם הבורסה.
3. רווח מוגבל בקרנות מגורים. גם אחרי הטבות המס של 2016, התשואה הצפויה היא עד 3%-4% בשנה.
4. הגבלה לנדל"ן מניב בלבד. הקרן לא יכולה להשקיע בנכסים שלא מכניסים הכנסה, וזה מצמצם את האפשרויות של חברת הניהול.

אילו טעויות נפוצות כדאי להימנע מהן?

הטעות הנפוצה ביותר היא לבחור קרן לפי התשואה של השנים האחרונות בלבד. תשואה של 9% בעבר אינה מבטיחה דבר לגבי השנים הבאות. כדאי להכיר גם את הטעויות האחרות לפני שקונים.

1. לשים את כל הכסף בקרן אחת. קרן אחת היא סוג נכס אחד ומנהל אחד, וזה בדיוק ההפך מפיזור.
2. להתעלם מדמי הניהול. בקרנות נאמנות על ריט זר דמי הניהול גבוהים, והם נגרעים מהרווח כל שנה.
3. לשכוח את המטבע. בקרן ריט זרה הרווח בשקלים תלוי גם בשער הדולר או האירו.
4. לבלבל בין ריט מגורים לריט משרדים. הסיכון והתשואה שונים מאוד, גם אם שניהם נקראים ריט.
5. להשקיע כסף שתצטרכו בקרוב. אם המניה בירידה ביום שבו אתם צריכים את הכסף, תמכרו בהפסד.

מה עושים בפועל לפני שקונים?

לפני שקונים קרן ריט, בודקים מי מנהל אותה, באילו נכסים היא מחזיקה וכמה היא לוותה. שלושת הדברים האלה מספרים יותר מכל מספר תשואה. את הדיווחים של הקרנות הישראליות אפשר למצוא באתר הבורסה ובמערכת הדיווחים של רשות ניירות ערך.

1. קראו את הדוח האחרון של הקרן והבינו מה סוג הנכסים העיקרי.
2. בדקו את רמת המינוף ביחס לתקרה של 60%.
3. בדקו את היסטוריית הדיבידנדים ולא רק את מחיר המניה.
4. החליטו איזה חלק מהחיסכון מתאים להשקעה תנודתית.
5. שקלו פיזור בין כמה קרנות, ואם מתאים, גם בין ישראל לחו"ל.

קרן ריט היא לא הדרך היחידה להשקיע בנכסים מוחשיים. יש מי שמשלבים אותה עם השקעה בסחורות כדי לא להיות תלויים רק בנדל"ן. ויש מי שמעדיפים להשתתף בפרויקטים ספציפיים דרך מימון המונים, עם סיכון אחר לגמרי.

שאלות נפוצות על השקעה בקרנות ריט

השאלות שחוזרות הכי הרבה עוסקות בסכום המינימלי, בסיכון ובמס. הנה תשובות קצרות לשאלות העיקריות. כל תשובה מבוססת על הנתונים שהופיעו במאמר.

כמה כסף צריך כדי להשקיע בקרן ריט?

מספיקים כמה אלפי שקלים כדי להתחיל. קונים מניה של הקרן בבורסה כמו כל מניה אחרת. אין צורך בהון עצמי של דירה ואין צורך במשכנתא.

האם קרן ריט היא השקעה בטוחה?

קרן ריט אינה השקעה בטוחה, כי המחיר שלה תלוי בבורסה ובחברת הניהול. קרנות מגורים נחשבות מסוכנות פחות מקרנות משרדים. עדיין, גם הן עלולות לרדת בערכן.

כמה קרנות ריט יש בישראל?

נכון לתחילת 2020 היו בישראל 4 קרנות ריט: סלע קפיטל, מניבים, מגוריט וריט 1. הרפורמה של 2016 יצרה ציפייה שהמספר יגדל. את המצב העדכני בודקים ברשימת ניירות הערך באתר הבורסה.

מה ההבדל בין קרן ריט לחברת נדל"ן רגילה בבורסה?

קרן ריט פטורה ממס חברות, מוגבלת במינוף לעד 60% וחייבת לחלק דיבידנד קבוע. חברת נדל"ן רגילה לא כפופה לכללים האלה. היא יכולה, למשל, להשקיע גם בקרקעות ובפרויקטים שעוד לא מניבים.

איך משקיעים בקרנות ריט בחו"ל?

הדרך הנפוצה היא קרן נאמנות או תעודת סל שמחזיקות קרנות ריט זרות. בקרנות הנאמנות דמי הניהול גבוהים יותר. בשתי הדרכים אתם חשופים גם לשער המטבע.

האם הדיבידנד מקרן ריט פטור ממס?

הפטור ממס חברות שייך לקרן, ולא בהכרח למשקיע שמקבל את הדיבידנד. הכללים למשקיע פרטי נקבעים בפקודת מס הכנסה. את הפרטים המדויקים כדאי לבדוק ישירות באתר רשות המסים.

לסיכום: האם כדאי להשקיע בקרנות ריט?

קרן ריט כדאית למי שרוצה חשיפה לנדל"ן מניב בסכום קטן, מוכן לתנודות של הבורסה ולא צריך את הכסף בקרוב. היא לא מחליפה דירה, וגם לא מבטיחה הכנסה קבועה. היא כלי אחד מתוך כמה, שמתאים לחלק מהחיסכון.

בישראל השוק עדיין קטן יחסית, אבל הוא צפוי להתרחב. מי שמתעניין בתחום צריך לבחון היטב את הקרן, את התוכניות שלה ואת חברת הניהול שעומדת בראשה. קרנות משרדים הרוויחו בעבר יותר, וקרנות מגורים מציעות יציבות גבוהה יותר. הבחירה ביניהן תלויה במטרה, בטווח הזמן וביכולת לשאת ירידות. מי שרוצה להרחיב את הפיזור מעבר לנדל"ן יכול לבחון גם השקעות אחרות, ולשלב ביניהן לפי הצורך.

מקורות

הנתונים במאמר נשענים על גופים רשמיים בלבד. הכללים והנתונים משתנים מעת לעת, ולכן כדאי לחזור לעמודים האלה לפני כל החלטה.

• רשות המסים: אתר רשות המסים - כללי המיסוי של קרנות ריט ושל דיבידנדים
• הבורסה לניירות ערך בתל אביב: רשימת ניירות הערך הנסחרים
• רשות ניירות הערך האמריקאית: מדריך לקרנות נאמנות ודמי ניהול

כל המקורות נבדקו ב-05.10.2026.